房地产市场曲折修复曙光可期

（来源：《中国经济时报》中国经济新闻网2022年11月21日）

“虽然房地产市场恢复仍存在不确定性，但在近期金融政策支持下，市场信心恢复可期，对新冠肺炎疫情的抵抗力也会随着时间增强，短期市场大概率会呈现加速恢复的态势。”有专家在接受中国经济时报记者采访时表示，预计明年年中房地产市场有望同比转正。

党的二十大定调未来五年的房地产市场，指出坚持房住不炒，加快建立多主体、多渠道、租购并举的住房制度，在专家看来，二十大报告把楼市内容放在“增进民生福祉，提高人民生活品质”章节，可以得出未来的房地产市场要落脚在民生、品质上，合理的购房需求（刚性、改善性需求）仍是政策支持的方向。

对外经济贸易大学日本经济研究中心研究员吴英杰在接受本报记者采访时表示，中国房地产市场虽然和日本过去的情况很相似，但相比之下，中国经济制度的优势更明显，调控手段也比日本多，有条件避免房地产市场硬着陆。近期来看，房地产市场趋势主要取决于经济恢复态势。

诸葛研究院负责人王小嫱对本报记者表示，进入11月份，中央对房地产市场的支持力度空前，启动“第二支箭”支持民营房企发债。此外，更为重磅的是“金融16条”从供需两端支持房地产，随后地产股持续走强。短期看，本次金融政策支持对于提振行业信心起到明显效果。另外一个利好消息是11月份新冠肺炎疫情防控优化，社会经济活动受限度缩减。

在王小嫱看来，从政策趋势上看，市场若恢复不及预期，政策宽松将会持续发力。一二线城市的限购限贷有望局部放松。

从国家统计局公布的数据看，本次房价下行周期已经持续42个月，目前价格仍处在探底阶段，仍需要销售面积大幅回升支撑房价。但目前销售端出现多次探底回升态势，修复之路漫长曲折。分等级城市来看，一线城市的房价目前仍在上升阶段，但同比涨幅有收窄趋势，二线城市及三四线城市房价同比已经呈现负增长。在市场下行周期，一线城市房价更为坚挺。

郑州一开发商在接受本报记者采访时表示，整体而言，目前房价处于小幅涨跌中，并不存在太大的波动。当前房地产市场的价格波动，主要原因是局部和区域市场短期的供需不匹配。

上述开发商表示，我国房地产行业已步入成熟期，长远来看，增速下降是趋势也是必然。就产品生命周期理论而言，房地产市场不会一直处于快速成长期，需要平常心对待。未来城市房价分层已成定局，预计将形成“刚需型住房平价，改善型住房价格微增小涨，高端豪宅价格回归市场，保障房惠民”的发展格局。

诸葛研究院报告指出，当前受外部环境紧张及国内疫情影响，宏观经济及房地产市场仍存在较大压力。短期内房地产市场仍存在不确定性，但大概率加速恢复，曙光可期。

王小嫱预计，明年年中房地产市场有望同比转正，但市场恢复节奏主要还是取决于以下因素。一是疫情防控效果。二是宏观基本面修复，目前基本面数据出现积极向好信号，预计会持续向好。如果要想市场信心快速恢复，最见效的手段是宏观环境恢复，如经济上行、收入上行、就业率提升。三是政策力度。11月份出台的重磅金融支持政策，力度空前。此外，地方层面今年以来政策频频优化，未来市场加速恢复仍需要政策加力支持。

北京房地产学会常务副会长陈贵在接受本报记者采访时表示，楼市能否恢复关键在一线城市，因为一线城市具有标杆效应，大城市需求起来了，可以给周边中小城市带来外溢效应。

陈贵建议，适当放宽一线高端住宅交易限制门槛，这既不会影响普通住宅的既定政策，也符合国家对高端人才引进政策配套。一线城市是科技创新人才聚集高地，一线城市房地产政策的适度调整可为市场注入信心。

（记者周雪松）

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10月16日，党的二十大在北京人民大会堂召开。报告中有哪些关于房地产的内容值得关注，又将会对楼市产生哪些影响？

加快建立“租购并举”住房制度，政策红利有望继续释放

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国经济时报记者采访时表示，首先，此次会议从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向。会议指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”此次住房制度的表述内容，在十九大会议上已经做过明确、清晰的阐述，这充分说明，未来五年住房制度改革将和十九大的思路一脉相承，即大方向不变。工作重点不在于往哪走，而在于如何走。这是市场各参与主体理解此次大会精神所需要把握的总基调。

其次，新一轮住房制度改革，也会有新的立足点和要求。十九大期间，住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述，二十大则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行。如此对比，可以看出，在保民生的基础上，提品质也是重要的内容。换而言之，住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受本报记者采访时表示，经过多年发展，“房住不炒”理念已经深入人心，成为社会共识，购房者置业更加理性，住房的居住属性不断强化。过去几年中，尽管房地产行业经历了震荡起伏，中央支持各地因城施策优化楼市调控政策，“房住不炒”始终是政策坚守底线。

“房地产接下来发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上，未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善性住房需求释放仍有空间，特别是人民美好生活需要日益广泛，改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。”陈文静说，因此中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善“购+租”“市场+保障”的住房体系。

党的二十大再次强调加快建立“租购并举”住房制度，政策红利有望继续释放，住房租赁市场也将迎来快速发展期，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供了新的发展机遇，相关企业需要抓住政策红利和市场发展期，拓展新的市场空间。

除了住房制度的完善之外，此次还进一步强调“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略”。在专家看来，伴随着区域协调发展，优势地区的发展亦将更加全面，预计未来房地产市场分化行情将加剧，经济发展韧性强、产业活力突出、交通网络发达的地区，对人口的集聚效应或被进一步放大，未来人口规模突出、人口吸引力强的地区，房地产市场亦有较好的拓展空间，企业仍需聚焦主流地区，持续深耕，实现高质量发展。

当务之急是保交楼稳民生，未来重在提高幸福感

对外经济贸易大学日本研究中心研究员吴英杰在接受本报记者采访时表示，结合目前房地产市场形势来看，保交楼依然是稳楼市重中之重，也是当务之急。因为房地产牵涉上下游产业众多，为避免进一步出现风险，保交楼是重点，也是各地政府必须优先要做的事。

在吴英杰看来，当前保交楼实质是保民生、保就业。他认为，现在地方政府财政比较困难，可以通过设立专项基金，吸引政策性银行、国有商业银行投资入股等方式参与到保交楼中来。

严跃进表示，过去五年，我国住房制度改革和住房市场发展在一些重大领域出现了重大突破，包括保障性租赁住房的建设、REITs产品的创新、新市民住房权益的保障、房企债务风险的化解等，相关成绩有目共睹。而新一轮改革中，虽然方向不变，但会有很多新的创新和内容，尤其是如何保障新市民、大学生、三孩家庭等群体的居住需求，这是改革必须回答的问题。同时在解决居住的过程中，如何提升品质和提高幸福感，也是二十大以后要重点研究和推进的工作。

严跃进认为，2022年中国房地产市场遇到了较大的冲击和挑战，也引起了很多质疑和顾虑。但是房地产市场趋于稳定、不断向好的发展态势不变。

（记者 周雪松）

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